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전 건물주와 월세 감면 특약을 맺고 안심하고 있었는데, 어느 날 갑자기 건물주가 바뀌며 새 임대인이 기존 월세를 다 내라고 요구해 멘붕에 빠지는 사장님들이 의외로 많습니다. 막상 찾아보면 인터넷에는 단순 대항력 요건만 나올 뿐, 월세 감액 특약이 새 주인에게 승계되는 구체적인 세무서 정정신고 조건은 거의 나오지 않아 몇 번이나 판례를 다시 확인했는데요. 이 글에서는 2026년 최신 법원 판례 기준을 바탕으로 새 건물주에게 월세 감액 특약을 당당히 주장하기 위한 사업자등록 정정신고 법적 기준과 대항력 유지 방법을 완벽히 풀어 드립니다. 1. 건물주 변경 시 월세 감면 특약이 새 임대인에게 승계되지 않는 이유 막상 찾아보면 은근히 헷갈리는 지점이 바로 전 건물주와 작성한 특약이 새 임대인에게도 당연히 적용될 것이라는 착각입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 양수인은 임대인의 지위를 승계하지만, 세무서에 대항요건으로 공시되지 않은 '차임 감액 특약'은 제3자인 새 건물주에게 효력을 갖지 못한다는 것이 법원의 엄격한 판단입니다. 상가임대차 대항력 요건: 건물 인도 + 사업자등록 신청 다음 날 0시부터 효력 발생(2026년 기준, 법무부 상가건물 임대차보호법 제3조) 공시의 원칙: 제3자가 알 수 없는 임대차 조건 변경(월세 감면 등)은 세무서 등록 현황에 반영되어야 대항 가능 전임대인과의 개인적 특약: 세무서 정정신고가 없는 구두 약정이나 비공시 합의서만으로는 새 임대인에게 대항 불가 2. 세무서 사업자등록 정정신고와 임대차 현황서 공시 요건 저도 처음엔 계약서 내용만 고치면 되는 줄 알고 방심했다가 세무서 정정신고 절차를 놓칠 뻔해서 아찔했던 기억이 있습니다. 부가가치세법 시행령 제14조 및 상가건물 임대차보호법 제4조에 따라, 차임이나 보증금이 변경된 경우 관할 세무서에 사업자등록 정정신고를 완료해야 '상가건물 임대차 현황서'에 변경된 수치가 등재되어 공시력이 생깁니다. 변경 계약서 작성: 기존 임대...